Главная / Защита прав дольщиков

Защита прав дольщиков

Вопрос об улучшении жилищных условий рано или поздно встает перед каждой семьей. Все чаще граждане стараются решить его самостоятельно, в том числе инвестируя свои денежные средства в строительство нового жилья. К сожалению, приходится констатировать тот факт, что не все застройщики ведут себя добросовестно: гражданам предлагают заключить договоры, не позволяющие в полной мере гарантировать их права, нарушаются сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи квартир собственникам, построенный объект не всегда отвечает требованиям качества. Если Вам все-таки случилось столкнуться с одним из таких недобросовестных застройщиков, представленная ниже информация может оказаться для Вас полезной.

Ситуация 1. Со мной заключен договор, поименованный как договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; предварительный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, договор инвестирования строительства и т.п. Как мне защитить свои права?

Независимо от наименования заключенного с Вами договора в каждой ситуации следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Если будет установлено, что сторонами при совершении сделки действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

  • 1) Потребовать возврата переданных денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных убытков.
  • 2) Заявить требование о признании договора договором участия в долевом строительстве с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации договора. В данном случае требуется провести анализ договора на предмет наличия в нем обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве условий, а также установить соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам.
  • 3) Потребовать компенсации морального вреда и взыскания с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Ситуация 2. Застройщиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Положения какого закона применяются для привлечения застройщика к ответственности в данном случае?

Размер неустойки в данном случае определяется на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора — размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства..

Соглашением сторон неустойка может быть увеличена, но не уменьшена. Период просрочки определяется днем, следующим после указанного в договоре дня передачи объекта участнику долевого строительства, с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), — с другой.

Поскольку нарушение срока исполнения договора является и нарушением прав потребителя, соответственно, дополнительно может быть предъявлено требование о компенсации морального вреда и взыскании штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Ситуация 3. После передачи объекта долевого строительства были обнаружены недостатки объекта: нарушение работы вентиляции, наличие выбоин и трещин в стенах, плохо закрепленное инженерное оборудование и т.п. Какие требования я вправе предъявить застройщику?

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований., приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, Вы по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Бремя доказывания причин возникновения недостатков в течение гарантийного срока лежит на застройщике. В случае нарушения сроков удовлетворения требований потребителя, застройщик обязан уплатить неустойку за каждый день просрочки в размере трех процентов цены договора. В случае обращения в суд, с застройщика также может быть взыскана компенсация морального вреда и штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный Вами разумный срок Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора, рассчитанных за период со дня внесения Вами денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком. Существенным нарушением требований к качеству объекта признается наличие недостатков, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, или другие подобные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), о безвозмездном устранении недостатков, вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии с п. 2 ст. 17  Закона РФ «О защите прав потребителей», то есть по Вашему выбору:

  • по месту нахождения застройщика;
  • по Вашему  месту жительства или пребывания;
  • по месту заключения или исполнения договора.

Если Вы предъявляете иск о признании права собственности на объект или о понуждении застройщика к государственной регистрации договора, компетентный суд определяется по правилам ст. 30 ГПК РФ, то есть по месту нахождения объекта недвижимости.

Информация подготовлена Консультационным центром ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае» по материалам обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума ВС РФ от 4.12.2013 г.

Доверьте разбирательство профессионалам

Юристы по долевому строительству вникнут в вашу ситуацию, связанную с застройщиком и участием в долевом строительстве, и при необходимости, подадут заявление, представят интересы в суде:

  • О признании собственности на квартиру. В данном случае юридическая помощь дольщикам состоит в подаче иска в суд, когда имеются на руках документы БТИ, но в эксплуатацию дом не сдаётся, или уже сдан, но оформление документов затягивается или вовсе не осуществляется;
  • О взыскании с застройщика неустойку за срыва сроки сдачи квартиры. Также может быть потребована неустойка в том случае, если дом не был сдан в установленные договором сроки;
  • О качестве осуществлённых застройщиком работ. В таких случаях имеет смысл юридическая помощь дольщикам в том случае, если присутствуют явные недостатки, связанные с плохо выполненными строительными работами;
  • О расторжении договора и взыскании убытков, которые были причинены вследствие его неисполнения.
  • Представление интересов в арбитражных судах по вопросам банкротства застройщиков;
  • Помощь в возбуждении уголовных дел по фактам мошенничества застройщиков.

Помните, что закон о защите прав дольщиков при любых нарушениях — на вашей стороны. Мы поможем вам его претворить в жизнь!

Условия договора участия в долевом строительстве, ущемляющие права потребителей

 Условия договора участия в долевом строительстве, 
ущемляющие права потребителей

Анализ правоприменительной деятельности Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю в сфере защиты прав потребителей на рынке долевого строительства жилья показал, что одним из основных нарушений, допускаемых застройщиками при оформлении договорных отношений с потребителями — участниками долевого строительства жилья, является включение в договор условий, ущемляющих права потребителей.

В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» ущемляющими права потребителей признаются те условия договора, которые исключают или ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Характерные для договоров участия в долевом строительстве условия, ущемляющие права потребителей, условно можно разделить на три основные группы:

Первую группу составляют условия, ограничивающие ответственность застройщика перед участником долевого строительства:

• за нарушение сроков исполнения договора (т.е. сроков окончания строительства и передачи участнику квартиры);

• за нарушение требований качеству объекта долевого строительства.

Условие, ограничивающие ответственность застройщика за нарушение срока исполнения договора может быть сформулировано следующим образом: «Застройщик не несет ответственность (в том числе в виде уплаты неустойки) за первые 6 месяцев нарушения срока строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».

Указанное условие противоречит императивным нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве), в соответствии со статьей 6 которого застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта в виде уплаты неустойки возникает с первого дня просрочки (часть 2 статьи 6).

К указанной группе условий относятся также положения договора, уменьшающие размер неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости (квартиры) по сравнению с установленным частью 2 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, в соответствии с которой, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной частью неустойка (1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В качестве примера исключения ответственности застройщика за нарушение требований качеству объекта долевого строительства можно привести следующее условие: «Застройщик не несет ответственность за скрытые дефекты изделий и комплектующих, используемых при проведении работ по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ и др».

В соответствии с частью 2 статьи 704 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацем 2 пункта 1 статьи 34 Закона о защите прав потребителей исполнитель, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его ненадлежащее качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества.

Кроме того, согласно части 7 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик освобождается от ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, только если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Учитывая, что работы по монтажу трубопроводов, санитарно-технического оборудования, проведении штукатурно-малярных работ охватываются предметом договора и оплачиваются участником долевого строительства в счет цены договора, условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки материала, используемого им при выполнении указанных работ (изделий и комплектующих), является ущемляющим права потребителя.

Вторую группу составляют условия, предусматривающие дополнитель-ные обязанности участника долевого строительства:

• принять участие в создании товарищества собственников жилья либо вступить в члены уже созданного ТСЖ;

• нести расходы по обслуживанию дома, включая оплату за коммунальные услуги, с момента ввода объекта в эксплуатацию;

• оплатить дополнительные работы после получения соответствующего уведомления от застройщика (например, работы, связанные с улучшением качественных характеристик квартиры: улучшенных отделочных работ, работ по установке дополнительного инженерного обеспечения, входных металлических дверей и т.п.).

В силу части 3 статьи 16 Закона о защите прав потребителей исполнитель не вправе выполнять дополнительные (не охваченные предметом договора) работы (услуги) за плату без согласия потребителя.

Если застройщик формулирует условия договора, не обусловливая обязанность потребителя по оплате дополнительных работ (услуг) необходимостью получения соответствующего согласия последнего, такие условия следует рассматривать как ущемляющие права потребителей.

Третью группу составляют условия, предусматривающие право застройщика на изменение договора долевого участия в одностороннем порядке, в части:

• срока исполнения договора (окончания строительства и пере-дачи участнику долевого строительства объекта);

• цены договора.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, одной из сторон которого является гражданин, приобретший работу для личных, бытовых, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Порядок изменения срока исполнения договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 3 статьи 6 Закона о долевом участии в строительстве, согласно которой в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, изменение (продление) срокаисполнения договора допускается исключительно с согласия участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, т.е. путем заключения дополнительного соглашения к договору, оформленного в той же форме, что и договор (статья 452 ГК РФ).

Порядок изменения цены договора участия в долевом строительстве предусмотрен частью 2 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве, допускающей такую возможность исключительно по соглашению сторон.

Рассмотренные условия, ущемляющие права потребителей, являются наиболее типичными для договоров участия в долевом строительстве жилья, однако не ограничиваются приведенными примерами. Рекомендуем Вам тщательно подходить к оценке условий договоров, предлагаемых участниками строительного рынка и при необходимости обращаться к помощи специалистов, которые помогут Вам справиться с этой задачей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *